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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。




??城市化的邏輯在哪裡?到底是小城鎮化的邏輯還是大城市化的邏輯?我們分析瞭過去50年搞的那些都是反城市化的運動,結果都沒有成功。城市化是人

嚴重過剩瞭。政府不會允許房地產崩盤,這是指不會允許房地產整體崩盤,但是任何力量都沒有辦法阻止分化。北上廣深等一線城市房價隻會在真正的市場覺醒中不

輯是地方政府去招商引資,降低土地的成本、降低環境的成本、降低勞動力的成本,甚至是降低法治的成本,你走灰色管道我也不管你。

??人類歷史上有兩種均衡方式,所謂的均衡發展一個就是說把資源往人口稀少的地方去轉移,讓它均衡發展,還有一種均衡發展是讓人口自由流動,我們采

??城市化歷程產生巨大的補課效應

??今天的中國正處在一個史無前例的城市化運動中,但是城市化的規律是什麼?到底是大城市化還是小城鎮化?這是我們一直很糾結的問題。

??先有全局觀再來做投資

??房地產的問題就是中國金融的問題

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-15/15495950164625416045476.shtml

??中國的城市化其實到今天為止隻有36%左右。本來應該是城市化超前於工業化的,工業化嚴重超前城市化,隻能說明我們的工業是極其嚴重的過剩。

??接下來是我們的土地和房地產遍地黃金時代已經一去不復返瞭。過去大部分的時間、大部分的地點、大部分的地方,你隻要拿到地,開發商隻要跟政府去

現在才3年多就發現不行瞭,資本應該是比較敏銳的,很快就會湧回一線城市。而如果一線城市這個時候放開限購的話會導致房價的暴漲,而且會導致我們的軟著陸

內容來自sina新聞

———

口和產業的聚集才帶來效率的提高、自由度的提高,能源沒有減少,但是產出效率大大提高。比如說垃圾處理,我們現在的農民的垃圾是很難處理的,但是你到瞭城

違反它。“人聚財聚,小額借貸快速撥款人散財散。”離開瞭人錢是沒有用的。

??房價、地價非常高,它又以土地和房屋做抵押去跟銀行綁在一起,我們的金融就被緊緊捆在瞭房地產上面,這就是中國經濟背後的基本邏輯,房地產補貼瞭工業,導致房價提高,房地產又緊緊綁住瞭金融,所以房地產的問題就是中國金融的問題。

業,它的工廠、廠房什麼化為灰燼瞭,它的無形資產還在,可中國有多少這樣子的企業呢?大部分的估值都是靠土地和房屋的,所以大傢不可以小看這種房地產下跌

始是房地產加劇分化的時代。

??政府主導基礎設施建設和房地產補貼招商引資的模式,在2014年已經正式進入尾聲。房地產是分化而不是全面過剩。有的地方還不夠,有的地方已經

市以後垃圾處理就可以變得廉價瞭,因為它有規模效應,同樣各種文化旅遊設施、文化娛樂設施、商業設施由於人均規模的效應就已經變得效益很高瞭。

沒有辦法進行。

??未來無論是開發商還是我們個人投資者,以前大部分的時間可能都是用來研究政府的政策,特別是開發商,可能用來跟政府打交道,以為拿到地就可以賺



??房地產隻是城市化的一個副產品

造成的連鎖式反應。

去。實際上它招商引資降低地價的錢全部來自房地產這一塊兒。我們的商業用地和住宅用地,除瞭要負責保障房建設之外,還有很大一塊兒其實是用來補貼瞭招商引

資,所以才會有大量的招商引資的工業嚴重過剩。恰恰是因為房地產補貼瞭工業,導致瞭房地產價格提高,而且工業嚴重過剩,邏輯是在這裡。在這種情況下房地產

??我剛才說在1998年以前中國的城市化是人為阻止的,我把它做一個比喻是什麼呢?就像是三峽大壩一樣,把水流給攔住瞭,一旦這道大壩自動在市場

??我一直在強調,北上廣深暫時不會放開限購,因為有一部分市場的力量在覺醒,特別是經過2014年這一次的洗牌以後,我發現在郊區的房要麼就是不

??我認為中國未來的城市化必須采取收縮的模式,還不是擴張的模式。房地產收縮模式的過程中,加速向一線城市和中心城市部分集中,這個是一個大趨

??本文為嘉賓2014年12月7日演講稿,有刪節。

價格真的是很高,而很多工業拿地就是醉翁之意不在酒瞭,他拿地還是用來蓋房子,工業用地拿過來然後是搶建一些房子,甚至要挾地方政府,你不給我蓋房子賣我

??其實房地產隻是城市化的一個副產品,所以我今天的主題可能會有兩條主線,一個是中國經濟的基本邏輯,還有一個是中國城市化的基本邏輯,隻有在這兩個基本邏輯的前提下來談房地產我覺得才是靠譜的。

??而中國在1998年以來的城市化和小城鎮運動中建設的已經空置的房子,會遠遠超過日本和美國。美國大概有1點幾億套房屋,但是他們全國的旅遊地產隻有300萬套,中國人還沒有閑暇還沒有足夠多的錢就已經遍地是地產瞭,遍地是郊區養老地產瞭,所以大傢要留意這種現象。

取的是資源的方式,但是資源的方式會遭遇現實巨大的挫折,一個是不尊重規律,第二個是破壞自然。所以地緣經濟學的這個東西咱們是要服從它的,不是說我們來

??其實地方債的背後就是房地產,地方債完全是以土地和房地產做抵押的。還有一點,房地產的整體估值下跌,不僅僅影響到50%到60%的金融本身,

就撤資,所以導致房地產又是大量過剩。農民或者是被拆遷戶征地都是根據房地產的用地來跟你要價的,反正這一切就是互相激蕩、互相推,咱們的房價就非常高,

地價也非常高。

童大煥先生演講《中國房地產即將告別草莽時代》。

??房地產分化促使資產配置要“中心化”

??盡管2014年的樓市遇到瞭全國范圍內的滯銷,甚至是降價,包括大城市、中心城區也在降價,但是有兩個大趨勢。

西方國傢用80到100年時間可以自然完成的城市化歷程,中國將會用30年的時間來完成,這就是一個巨大的補課效應。這種效應一定會導致房價的落差、土地

童大煥房價下跌20% 中國經濟就承受不瞭

斷加速上漲。而在三、四線及其以下城市,房地產及其背後的金融行業安全軟著陸之前,就是整體的金融安全得到保障之前,北上廣深等一線城市可能一時半會兒還

不會放開限購。

??談到當前金融遇到的問題,著名經濟學傢,全國人大常委會前副委員長成思危認為主要的問題是兩個方面,一個是房地產,另外一個是地方政府債務,這兩個加起來占到瞭銀行貸款的50%到60%,如果這兩方面出現瞭問題,可能影響就會很大。

的落差、各種權力的落差。

不僅僅影響到房地產本身,還影響到中國所有企業的估值,其實在世界各地也是,土地和房屋是最重要的估值,除瞭極少數的企業,像可口可樂這樣子著名的品牌企

經濟條件下消融,這個水就傾盆而下。也就是說我們中國過去50年的城市化的歷程是不正常的,所以我們未來的30年,正常的城市化歷程會看起來極其不正常

??回過頭來再說一個經濟的邏輯,其實2014年大傢看到瞭,我們的產能全部陷入過剩,接下來中國經濟的邏輯我認為是這樣子的:制造瞭非常多的泡沫,但是接下來要用泡沫來消化泡沫,所以會進入降息的周期,降低存款準備金率的周期,而且還會繼續加大鈔票的印制。

??中國經濟這30多年的飛速發展有一些很重要的因素:1、前面計劃經濟時代把人創造的能力給束縛瞭。2、政府親力親為的這種政府公司化招商引資一

拉好關系拿到地,基本上閉起眼睛來就可以賺錢。他隨便說一下,旅遊地產、養老地產,郊區什麼度假地產都可以賣出去,但是這個時代已經過去瞭,2014年開

有放開,其實很多地方還是很難解決居住的問題。而1998年住房自由化以後中國的城市化和房地產發展非常快,所以我把1998年作為一個分水嶺。

??以前政策調控來調控去非常的復雜,這個好像是住建部的一個學者說的,以前房地產的政策很復雜、市場很簡單,以後市場很復雜、政策很簡單。政策就

是逐漸退出幹預市場,但是市場的分析會變得非常的復雜、非常的專業,要想投資就要學習一點專業的知識,這個知識的大背景仍是城市化和經濟邏輯的大背景。堅

守城市化的規律和方向,在現在比較低迷的時代實現資產的優化和置換———

郊區的地產如果還有人接手的話,哪怕是割肉也要把它割掉,及時轉移到城市中心和中心城市來。有眼光的人應該要在全三義鄉土地貸款額度國范圍內配置資產,全球范圍內我暫時就不

鼓勵瞭。

業的用地量是正常西方國傢的2倍多。我們每年新增土地中用於住宅建設的是多少呢?隻有30%到40%。40%到50%是用於工業建設,很多人認為是我們的

勢。從去年下半年以來,大開發商紛紛向一線城市回流,拿地集中在一二線城市。我們個人的資產結構調整也應該是往那個方向,往城市中心和中心城市。像北京這

樣的地方,即使在今天如此低迷的情況下,你仍然可以買,閉起眼睛都可以買,但是深圳和廣州我就不知道瞭,有資產的可以把郊區的資產逐漸變到城市中心來。

??童大煥,當今國內最活躍的時評人之一,現為重慶郵電大學移通學院大煥城市化戰略研究院院長。著有《買房的革命》、《世紀大遷徙》、《窮思維富思維》、《定位中國》、《中國城市的死與生》等作品。

??如果我們還在繼續堅持今天這樣的往外擴張的城市化道路,未來,不用太久,大概10年、8年都不要,我們看到的日本的景象就是未來中國的景象。日本的景象是什麼樣子的?隨著老齡化的到來,和老人的紛紛離去,郊區的房屋大量空置沒有人住。

??房價的下跌和經濟環境有直接的關系。其實不要說房價下跌30%,我們簡單測算,房價下跌20%中國的經濟就完全承受不瞭。都是過剩,房地產的產能過剩跟其他最大的不同是房地產是不動產。房地產不動產也就意味著它的區域過剩不會轉變成為全國性的過剩,這個是最重要的。

??在正常的市場經濟國傢,每年城市新增土地中應該是10%到20%是用於工業用地的,但是我們中國是40%到50%是用於工業用地的,也就是說工

漲,甚至在下跌,要麼就是漲得很少,要麼就是表面上有漲也沒有人接手,所以先覺醒的一批他會置換。上一輪調控就是限購、限貸的政策向郊區三四線城市流動,

定會加快GDP的增長,甚至腐敗本身也會增加GD

??房價的下跌和經濟環境有直接的關系。其實不要說房價下跌30%,我們簡單測算,房價下跌20%中國的經濟就完全承受不瞭。都是過剩,房地產的產能過剩跟其他最大的不同是房地產是不動產。房地產不動產也就意味著它的區域過剩不會轉變成為全國性的過剩,這個是最重要的。

P。這是很顯而易見的道理。3、城市化。中國在1998年以前我認為城市化都是被人為阻止的。我為什麼把1998年作為一個城市化運動真正的開端呢?是因為雖然上世紀80年代國務院出瞭一個文件,因為農民吃不飽飯瞭,到最後就沒有辦法,解決不瞭他們的就業,就說允許農民自帶口糧進城。但是由於城市的住房沒

錢,然後20%拿來蓋房子,剩下的30%拿來忽悠大傢買房子。未來我說要80%的時間和精力應該研究一下城市化的規律是什麼,這個是一個很重大的戰略決

策。戰略問題對瞭,其他的什麼優惠多一點少一點,利息多一點少一點,都是太小的事情瞭。要抓住重大的問題,什麼是重大的問題?什麼是根本的問題?先有這個

全局觀再來做投資,這個就是我們未來要做的事情。

城市化房價太高瞭,導致各個實體經濟都不務正業,說統統都去投房地產瞭,這個是一個事實,是我們看到的事實,但是事實上背後的邏輯不是這樣子的。背後的邏


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??這個招商引資所有降低的成本來自哪裡?特別是土地的成本來自哪裡?大傢想一想,政府是不會創造財富的,他隻有兩個稅收,或者是左手把錢弄到右手

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